🏡 종부세 절세 핵심 전략 (3가지)

종합부동산세(종부세)는 보유세의 일종으로, **자산(주택 또는 토지)**을 많이 가진 납세자에게 부과되는 세금입니다. 종부세 절세의 핵심은 **과세표준(세금을 매기는 기준)을 낮추거나**, **공제 혜택을 극대화**하는 것입니다.

다주택자라는 전제하에, 종부세를 합법적으로 절세할 수 있는 주요 전략을 안내해 드립니다.

1. 세대 분산 및 명의 이전 (증여 활용)

종부세는 **개인별 합산** 과세가 원칙입니다. 즉, 한 명의 명의로 주택을 여러 채 보유하는 것보다 부부 공동 명의나 자녀에게 분산하는 것이 유리합니다.

부부 공동 명의 활용:
- 부부가 주택을 공동 명의로 보유하면, 기본공제(1인당 9억 원, 총 18억 원)를 각자 받을 수 있어 과세표준을 크게 낮출 수 있습니다.
- 주의: 부부 공동 명의 1주택자는 1주택자 특례(고령자·장기보유 공제) 대신 기본공제 18억 원을 선택하는 것이 유리한지 비교하여 신고해야 합니다.
저가 주택 증여:
- 공시가격이 낮은 주택을 자녀 등에게 **증여**하여 주택 수를 분산하고, 증여재산 공제 한도(예: 성인 자녀 5천만 원) 내에서 증여세를 최소화합니다.
- 주의: 증여 시 취득세 및 증여세가 발생하므로, 종부세 절감액과 비교하여 신중하게 결정해야 합니다.

종부세는 원칙적으로 모든 주택을 합산하지만, **세법이 정한 요건을 충족하는 주택**은 과세 대상에서 제외(합산배제)됩니다.

합산배제 주요 주택	내용 및 요건
임대등록주택	주택 임대사업자 등록을 하고 일정 요건(공시가격, 임대 기간 등)을 충족하는 경우. (현재는 신규 등록이 제한적임)
가정어린이집	가정어린이집으로 사용되는 주택
사원용 주택	기업이 종업원의 주거용으로 제공하는 주택

확인 사항: 과거에 등록했지만 요건이 변경되어 합산배제가 유지되는지 매년 국세청 고시를 통해 확인하고, **매년 9월 16일~30일**에 반드시 합산배제 신고를 해야 합니다.

다주택자라도 **합산배제 등을 통해 결과적으로 1주택만 남게 되거나**, 주택 수 산정에서 제외되는 주택(저가 주택, 지방 미분양 주택 등)을 활용하여 **1주택자 요건을 충족**하는 것이 중요합니다.

고령자 공제: 만 60세 이상인 1주택자에게는 연령별로 세액을 공제해 줍니다.
- 60세 이상 ~ 65세 미만: 20%
- 65세 이상 ~ 70세 미만: 30%
- 70세 이상: 40%
장기보유 공제: 5년 이상 장기 보유한 1주택자에게는 보유 기간별로 세액을 공제해 줍니다.
- 5년 이상 ~ 10년 미만: 20%
- 10년 이상 ~ 15년 미만: 40%
- 15년 이상: 50%
공제 한도: 고령자 공제와 장기보유 공제는 **최대 80%까지 중복 적용**될 수 있습니다.

합산배제 미신고: 합산배제 요건을 충족했음에도 불구하고 **매년 9월에 신고**하지 않아 세금 폭탄을 맞는 경우가 있습니다.
명의 분산 시 증여세 미고려: 종부세 절감액보다 증여세, 취득세 등 명의 이전 시 발생하는 세금이 더 클 수 있으므로 반드시 사전 시뮬레이션이 필요합니다.